En bostadsförening u.p.a. är en äldre form av ekonomisk förening som till skillnad från en modern bostadsrättsförening ofta bygger på fler än bara bostadsrättsliga regler. Förkortningen u.p.a. står för utan personligt ansvar, vilket innebär att medlemmarna inte är personligt betalningsansvariga för föreningens skulder. Den här typen av förening regleras inte enbart av bostadsrättslagen utan kan även omfattas av andra juridiska regelverk beroende på hur stadgarna är utformade.
I praktiken påminner bostadsföreningar u.p.a. mycket om vanliga bostadsrättsföreningar, men det finns viktiga skillnader när det gäller skyldigheter, avtal, historik och juridiskt ansvar för styrelsen samt medlemmarna. Det är därför betydelsefullt att vara medveten om vad som skiljer detta från en vanlig bostadsrättsförening, särskilt om du planerar att köpa en bostad i en sådan förening.
Vad betyder bostadsrättsförening u.p.a.?
Förkortningen u.p.a. i bostadsrättsförening u.p.a. betyder alltså utan personligt ansvar. Detta är en juridisk markering som innebär att medlemmarna i föreningen inte kan bli personligen betalningsskyldiga om föreningen skulle få ekonomiska problem. Det är styrelsen som sköter ekonomin, men styrelsemedlemmarna är inte heller personligt ansvariga så länge de agerar i enlighet med gällande lagar och föreningens stadgar.
I äldre och därför ofta u.p.a.-klassade föreningar är det inte ovanligt att det fortfarande finns skillnader från den moderna bostadsrättslagstiftningen — något som kan påverka till exempel ombildningar, pantsättning, upplåtelseform, eller överlåtelser. Därför är det viktigt att granska vad en bostadsrätt egentligen innebär innan man köper in sig i en bostadsförening u.p.a.
Hur skiljer sig en bostadsförening u.p.a. från en vanlig bostadsrättsförening?
Grundläggande rättsform
En vanlig bostadsrättsförening är en särskild ekonomisk förening som är reglerad av bostadsrättslagen. Denna typ av förening måste uppfylla ett antal formella krav, bland annat att alla upplåtelser sker med nyttjanderätt i utbyte mot en insats. En bostadsförening u.p.a. är däremot ofta en äldre föreningsform som bygger på äldre föreningsrättsliga regler vilket medför att exempelvis stadgar och upplåtelseformer kan se annorlunda ut.
Medlemskap och ansvar
Precis som i en vanlig bostadsrättsförening krävs medlemskap i föreningen för att få bo i huset. Men det finns väsentliga skillnader i vilket ansvar du som medlem eller styrelsemedlem har:
- U.p.a. innebär att du inte kan bli skyldig att betala föreningens skulder personligen
- Modern bostadsrättslagstiftning omfattar ofta inte äldre u.p.a.-föreningar i sin helhet
- Eventuella konflikter tolkas ofta utifrån föreningens stadgar, snarare än bostadsrättslagen
Styrelsens ansvar
Styrelsen i en u.p.a.-förening har också begränsat personligt ansvar under förutsättning att de agerar enligt föreningens stadgar och fattar beslut i god tro. Om till exempel viktiga beslut om föreningens förvaltning fattas i strid med lag eller stadgar kan dock ett personligt styrelseansvar ändå uppstå.
Historisk utveckling av bostadsföreningar u.p.a.
Bostadsföreningar u.p.a. uppstod i början av 1900-talet, innan dagens bostadsrättslagstiftning trädde i kraft. Syftet var att möjliggöra gemensamt ägande av flerbostadshus utan att medlemmarna stod med fullt ekonomiskt ansvar om något gick fel.
De flesta u.p.a.-föreningar stiftades innan 1930-talet. Eftersom regelverket har förändrats mycket genom åren är många av dessa äldre föreningar fortfarande registrerade som u.p.a. trots att de i praktiken fungerar som en vanlig bostadsrättsförening. I vissa fall har föreningarna valt att fortsätta verka under denna associeringsform med hänvisning till historiskt beslutade stadgar.
Vilka bostadsföreningar har u.p.a.?
Det är främst äldre föreningar, särskilt i större städer som Stockholm, Göteborg och Malmö, som fortfarande är organiserade som bostadsföreningar u.p.a. Ett kännetecken är att de ofta är små, välfungerande föreningar med låg omsättning av lägenheter. Dessa föreningar kan kännas tryggare på ytan men vara mer komplexa juridiskt.
Vill du ta reda på om en viss förening är klassad som u.p.a. kan du:
- Söka föreningens organisationsnummer hos Bolagsverket
- Granska föreningens registreringsbevis (det står uttryckligen att det är en bostadsförening u.p.a.)
- Be om föreningens stadgar, där det framgår vilken föreningstyp det rör sig om
Nackdelar och risker med bostadsföreningar u.p.a.
Även om u.p.a.-formen skyddar från personligt ansvar, finns det andra riskmoment.
Begränsat skydd av bostadsrättslagen
Eftersom vissa äldre föreningar inte är registrerade som bostadsrättsföreningar i lagens mening gäller inte alltid alla regler i bostadsrättslagen, vilket kan påverka dina rättigheter som boende. Det innebär att du kan få svårare att kräva insyn i ekonomin eller att beslut om underhåll och avgiftshöjningar tas så öppet och rättssäkert som i en modern bostadsrättsförening.
Svårigheter vid kredit och pantsättning
Banker kan vara restriktiva när det gäller att bevilja bolån för bostäder i bostadsföreningar u.p.a., just för att reglerna är mindre tydliga. Som köpare bör man alltid:
- Be mäklaren om en förklaring om föreningens juridiska status
- Kolla med banken att lånet kan beviljas på objektet
FAQ – Vanliga frågor om bostadsförening u.p.a.
Är bostadsrätt och bostadsförening u.p.a. samma sak?
Nej. En bostadsrätt är en rätt att nyttja en viss lägenhet, med stöd av ett insatsmedlemskap i en bostadsrättsförening. En bostadsförening u.p.a. är en äldre juridisk konstruktion som kan ha liknande funktion men inte nödvändigtvis omfattas av alla delar av bostadsrättslagen.
Kan man bli bostadsrättsinnehavare i en u.p.a.-förening?
Ja, men det kräver att föreningens stadgar uttrycker att bostadsrätter upplåts till medlemmarna. I vissa fall används formuleringen ”andel i fastighet”, vilket kan få konsekvenser för ägarstruktur och pantsättning.
Är styrelsen personligt ansvarig i en bostadsförening u.p.a.?
Styrelsemedlemmarna har generellt inte personligt ansvar tack vare u.p.a.-villkoret, men om de agerar vårdslöst, otillbörligt eller i strid med lag och stadgar kan personligt ansvar ändå uppstå.
Hur vet jag om en förening är u.p.a.?
Du kan se detta i föreningens registreringsbevis från Bolagsverket eller i stadgarna. Mäklare är skyldiga att informera om detta i prospektet vid försäljning.
Är det säkert att köpa i en bostadsförening u.p.a.?
Det beror på. Så länge du gör ordentlig due diligence, granskar föreningens ekonomi, och förstår de juridiska förutsättningarna, kan det vara ett tryggt men aningen mer komplext ägande jämfört med en vanlig bostadsrättsförening.
Kan en u.p.a.-förening omvandlas till vanlig bostadsrättsförening?
Ja, men det kräver beslut på föreningsstämma och en omregistrering hos Bolagsverket. Det är ofta en lång och juridiskt komplicerad process som kräver hjälp från jurist eller rådgivare.
