Renovering av hyresrätt – regler, tillstånd och ersättning

Kategori: Renovering

Renovering av hyresrätt och möjlig ersättning – vad gäller?

Att vilja förbättra sitt boende är fullt naturligt, även om man bor i en hyresrätt. Men till skillnad från bostadsrätter och villor finns det vissa begränsningar för vad man får och inte får göra – och vad man kan få ersättning för om man genomför en renovering. I denna artikel reder vi på ett pedagogiskt och grundligt sätt ut vilka regler som gäller kring renovering av hyresrätt och vilken typ av ersättning du eventuellt kan ha rätt till.

Får man renovera en hyresrätt?

Som hyresgäst äger du inte bostaden, vilket innebär att det inte är fritt fram att renovera precis hur du vill. Fastighetsägaren eller hyresvärden har det fulla ansvaret för lägenhetens skick och underhåll. Om du vill genomföra förändringar utöver normalt underhåll måste du i de flesta fall ha ett skriftligt tillstånd från hyresvärden.

Exempel på förändringar som kräver tillstånd:

Byta köksluckor eller vitvaror
Måla om eller tapetsera med avvikande färger
Sätta upp väggfast inredning eller installera en diskmaskin
Renovera badrum eller kök i sin helhet

Mindre åtgärder, som att måla i neutrala färger eller sätta upp tavlor, kräver oftast inte tillstånd. Men det är alltid klokt att kontrollera med din hyresvärd innan du sätter i gång.

Kan man få ersättning för renovering i hyresrätt?

Hyresgäster har i regel inte någon rätt till ekonomisk ersättning för förbättringar eller renoveringar som de själva bekostat, även om åtgärderna lett till en höjd standard på bostaden. Detta beror på att lägenheten juridiskt tillhör hyresvärden. Dock finns det vissa undantag där ersättning kan vara aktuell:

1. Skriftligt avtal med hyresvärden

Om du har ett skriftligt godkännande från hyresvärden där det tydligt framgår att du får genomföra en viss åtgärd, samt att du ska få ersättning för kostnaden helt eller delvis, då är förutsättningarna annorlunda. I sådana fall fungerar avtalet som ett rättsligt åtagande från värdens sida. Ersättningen kan ske vid utflyttning eller genom nedsatt hyra.

2. Hyresförhandling vid standardhöjande åtgärder

Vissa hyresvärdar är beredda att omförhandla hyran efter att standarden höjts – exempelvis efter installation av diskmaskin eller renovering av badrum. Det kan innefatta ett reducerat hyresbelopp under ett visst antal månader, eller ett engångsbelopp som kompensation. Men detta sker uteslutande om du har kommit överens om det i förväg.

3. Värdehöjande åtgärder vid långvarigt boende

Det är mycket ovanligt, men vissa privata hyresvärdar kan vara mer generösa när det gäller att ersätta renoveringar utförda av hyresgäster som bott länge i lägenheten. Ett visst mått av värdehöjning som ändå gynnar fastigheten kan öppna för ekonomisk dialog, särskilt inom mindre fastighetsbestånd.

Vad händer med renoveringen vid utflytt?

Om du flyttar från lägenheten efter att ha renoverat, utan överenskommelse med hyresvärden, riskerar du att få ansvar för att återställa bostaden till ursprungligt skick. Detta kan innebära extra kostnader för dig som tidigare hyresgäst, särskilt om renoveringen inte uppfyller gällande byggnormer och regler.

Hyresvärden har dessutom rätt att neka ersättning helt, även om förbättringarna lett till en bättre standard. Därför är det avgörande att alltid kommunicera med värden och – om möjligt – få skriftliga godkännanden för dina planer.

Godkända renoveringar – exempel från rättspraxis

I flera rättsfall har det blivit tydligt att hyresgästers rätt till ersättning är mycket begränsad. I ett uppmärksammat fall där en hyresgäst renoverat badrum och lagt nytt golv utan tillstånd, konstaterade hyresnämnden att inga förbättringar livshållit längre än normala bruksåtgärder, vilket ledde till att hyresgästen inte fick någon ersättning alls. Istället fick hyresgästen stå för återställandekostnad.

För att undvika liknande situationer är det därför viktigt att dokumentera:

Skriftligt samtycke från hyresvärden
Kvitton och fakturor på arbete och material
Foton före och efter renoveringen

Lagar och regler som styr ersättning av renovering

De viktigaste lagarna som reglerar frågan är hyreslagen (12 kap. Jordabalken) och konsumenttjänstlagen. Hyreslagen tydliggör bland annat hyresgästens vårdplikt och hyresvärdens ansvar. Erik Mickelsson från Hyresgästföreningen förklarar i en intervju med Sveriges Radio att det krävs ett avtal på förhand om det ska finnas någon rätt till kompensation.

Vid tvist kan du vända dig till hyresnämnden, men det är ovanligt att hyresnämnden dömer till hyresgästens fördel i frågor om ersättning för frivilliga renoveringar.

Tips innan du renoverar en hyresrätt

Innan du påbörjar någon form av förbättringsåtgärd är det klokt att följa dessa steg:

Kontakta alltid hyresvärden före renovering och begär skriftligt godkännande
Fråga om ersättning har diskuterats tidigare vid liknande åtgärder
Dokumentera allt skriftligt – samtal i trapphuset duger inte som bevis
Kolla med jurist eller Hyresgästföreningen om du är osäker på rättigheterna

FAQ – Vanliga frågor om ersättning vid renovering i hyresrätt

Måste jag ha tillstånd för att måla om väggarna?

Nej, i regel behöver du inte tillstånd för att måla om eller tapetsera – så länge färgvalen är neutrala och inte extremt avvikande. Om du använder starka färger kan hyresvärden kräva att du återställer väggarna vid utflyttning.

Får jag installera egen diskmaskin?

Detta kräver generellt tillstånd, eftersom el och VVS påverkas. I många fall godkänns installationen så länge den följer branschstandard och installationen utförs av fackman.

Kan jag få kompensation i efterhand för renovering?

Nej, har du renoverat utan förhandsbesked om ersättning så finns det ingen skyldighet för hyresvärden att kompensera dig i efterhand.

Vad händer om jag renoverat utan tillstånd?

Hyresvärden kan kräva att du återställer bostaden till ursprungligt skick, eller debitera dig för kostnaden. I vissa fall kan det räknas som vårdslöst beteende eller brott mot hyresavtalet.