Att köpa eller sälja en bostad är ofta en av livets största affärer. I samband med fastighetsköp hör vi ofta talas om begreppet ”dolda fel”, och att skydda sig mot dessa genom en så kallad dolda fel-försäkring. Men vad kostar egentligen en sådan försäkring? I denna artikel går vi på djupet och förklarar vad en dolda fel-försäkring innefattar, hur priserna varierar, och vad som påverkar kostnaden.
Vad är en dolda fel-försäkring?
En dolda fel-försäkring är en försäkring som vanligtvis tecknas av säljaren av en bostad, särskilt vid försäljning av småhus och fritidshus. Den fungerar som ett skydd om det i efterhand skulle uppdagas byggtekniska fel eller brister som fanns vid försäljningstillfället, men som inte var synliga eller kända.
Försäkringen gäller för säljaren, men tryggar indirekt även köparen då hen får enklare möjlighet att få ersättning om ett dolt fel skulle upptäckas efter köpet.
Vad räknas som ett dolt fel?
Enligt Jordabalken (JB 4 kap § 19) definieras ett dolt fel som ett fel som:
- Fanns vid köptillfället
- Inte var synligt eller upptäckbart vid en noggrann besiktning
- Inte kunde förväntas utifrån byggnadens ålder, skick eller pris
Exempel på dolda fel kan vara fuktskador i bjälklag, felaktig eldragning i väggar eller dålig ventilation som kan påverka inomhusmiljön negativt.
Vad kostar en dolda fel-försäkring?
Priset på en dolda fel-försäkring varierar kraftigt beroende på bostadens typ, storlek, byggår, genomförd besiktning samt vilket försäkringsbolag som används. Vanligtvis ligger priset mellan 7 000 kr och 15 000 kr för en villa eller ett fritidshus. Vissa försäkringsbolag erbjuder upp till 10 års skydd.
Faktorer som påverkar priset:
- Fastighetens byggnadsår
- Om besiktning är genomförd av godkänd besiktningsman
- Fastighetens storlek och användning (permanentboende eller fritidsboende)
- Försäkringstidens längd (vanligtvis 5 eller 10 år)
- Valt försäkringsbelopp (exempelvis upp till 500 000 kr eller 1 000 000 kr)
Ett exempel är Ifs skydd för dolda fel, där premien för en vanlig villa från 1980-talet kan uppgå till omkring 10 000 kr för ett 10-årsskydd. För nyare hus blir priset oftast något lägre.
Vem betalar försäkringen?
Det är vanligtvis säljaren som står för kostnaden av dolda fel-försäkringen, eftersom den är till för att skydda säljaren från framtida ekonomiska krav. I vissa fall kan dock köparen erbjudas att bekosta eller stå för försäkringen om det föreligger något särskilt behov.
Är det värt att teckna en dolda fel-försäkring?
Att teckna en dolda fel-försäkring kan många gånger vara en god investering för säljaren. Även om man som säljare har ett ansvar i upp till 10 år för dolda fel efter att fastigheten sålts, begränsas risken för potentiellt kostsamma krav något genom ett försäkringsskydd.
För köparen innebär försäkringen att processen blir mindre utdragen vid upptäckt av större fel. Istället för att begära ersättning direkt från säljaren, kan ersättning krävas från försäkringsbolaget.
Säljare som är angelägna om en trygg försäljningsprocess och ett gott avslut med köparen väljer ofta att ta denna kostnad.
Skillnader mellan försäkringsbolagen
Det finns flera olika aktörer som erbjuder dolda fel-försäkringar, bland annat Anticimex, If, SBR och Gar-Bo. Det som ofta skiljer dem åt är självrisknivåer, omfattningen av skyddet, om besiktning krävs, samt maxbelopp för ersättning.
Ett viktigt tips är att jämföra de olika villkoren noggrant. Vissa bolag kräver alltid en överlåtelsebesiktning, medan andra tillåter egen besiktningsman.
Vanliga misstag att undvika
Många säljare tror att en överlåtelsebesiktning i sig räcker som skydd vid en framtida tvist. Även om en professionell besiktning kan minska sannolikheten för dolda fel, skyddar den inte mot ekonomiskt ansvar. Ett annat vanligt misstag är att teckna felaktigt omfattande eller bristfällig försäkring på grund av okunskap om villkoren. Läs därför alltid försäkringsvillkoren noggrant innan du tecknar något avtal.
Interna och externa resurser
För mer information om krav och rättigheter vid bostadsköp, se gärna vår guide till bostadsköp. Vidare kan du läsa mer om konsumenträtt och dolda fel på Konsumentverkets sida om Jordabalkens regler.
FAQ om dolda fel-försäkring pris
Vad ingår i en dolda fel-försäkring?
De flesta försäkringar täcker väsentliga byggtekniska fel som inte kunde förväntas eller upptäckas vid normalt besiktigande. Det kan t.ex. vara fuktskador i badrum, brister i dränering eller konstruktionsfel.
Hur länge gäller en dolda fel-försäkring?
Typisk giltighetstid är 5 eller 10 år från försäljningsdatum. Det exakta antalet år beror på försäkringsbolagets villkor och det försäkringsskydd som tecknats.
Kan jag som köpare använda försäkringen direkt?
Nej, dolda fel-försäkringen är till för att skydda säljaren. Som köpare kan du dock indirekt gynnas eftersom det blir lättare att få ersättning, men det är säljaren som är försäkringstagare.
Vad händer om ett dolt fel upptäcks och ingen försäkring finns?
Om ett dolt fel upptäcks och ingen försäkring finns, är det säljaren som kan bli ekonomiskt ansvarig gentemot köparen enligt konsumentköplagstiftningen. Det kan i vissa fall leda till dyra rättsprocesser och reparationskostnader.
Behövs besiktning för att få dolda fel-försäkring?
I de flesta fall, ja. Försäkringsbolagen kräver att en fackmannamässig överlåtelsebesiktning sker innan tecknande av försäkringen. Det fungerar som underlag för att bedöma risken och premien.
