När du tecknar ett bolån för att köpa en bostad spelar det så kallade amorteringsgrundande värdet en avgörande roll. Det är detta värde som bestämmer hur mycket du måste amortera varje månad, enligt Finansinspektionens regler. Det amorteringsgrundande värdet används för att bestämma belåningsgraden – alltså hur stor andel av bostadens värde som är belånad. Belåningsgraden styr i sin tur om och hur mycket du måste amortera på ditt bolån.
Definition och användning av amorteringsgrundande värde
Det amorteringsgrundande värdet är i de flesta fall det lägsta av två värden:
1. Det pris du köpte bostaden för.
2. Det marknadsvärde (värdering) som gällde när du tog bolånet.
Detta värde låses fast i upp till fem år – även om bostaden stiger i värde under tiden. Det innebär att du inte kan minska din amortering genom att bara peka på att fastigheten har ökat i värde. Även om du skulle göra en ny värdering måste vissa villkor uppfyllas för att du ska få ett nytt amorteringsgrundande värde.
Hur påverkar amorteringsgrundande värde amorteringen?
Din amortering beräknas som en andel av lånet i förhållande till det amorteringsgrundande värdet. Detta påverkar särskilt den som vill minska amorteringen eller undvika den helt.
Regler för amortering enligt belåningsgrad
Finansinspektionen har satt följande villkor för amortering:
- Om du har en belåningsgrad över 70 %: du måste amortera minst 2 % av lånebeloppet per år.
- Mellan 50–70 %: minst 1 % per år i amortering.
- Under 50 %: ingen amortering krävs enligt reglerna.
Eftersom beräkningen utgår från amorteringsgrundande värde, fastställt vid inköp eller värdering, kan du inte automatiskt minska din amortering bara för att din bostad har ökat i marknadsvärde.
Hur du kan byta ditt amorteringsgrundande värde
Efter fem år har du rätt att begära en ny värdering av din bostad. Detta kan vara ett viktigt steg om du tror att bostaden har ökat i värde tillräckligt mycket för att sänka din belåningsgrad och därmed din amorteringsnivå. Banken måste acceptera den nya värderingen, och den måste baseras på en godkänd marknadsvärdering.
För att lyckas med detta bör du:
- Kontakta banken och be om deras riktlinjer för godkända värderingar
- Anlita en auktoriserad värderingsman
- Samla in dokumentation om renoveringar eller andra värdehöjande åtgärder
Varför amortera – trots att du inte måste?
Många bostadsägare närmar sig sin amortering med viss motvilja, men det finns flera anledningar till varför det kan vara klokt att amortera även när det inte är ett krav.
Ekonomisk trygghet som långsiktigt mål
Att amortera innebär att du minskar ditt lån, vilket i sin tur minskar risken i din ekonomi. Det gör dig mer motståndskraftig mot räntehöjningar och bostadsprisfall. Samtidigt bygger du upp ett eget kapital i bostaden, vilket ger dig större handlingsfrihet vid framtida köp eller flytt.
Alternativ till amortering – vad ska du tänka på?
Vissa väljer att inte amortera trots att de skulle kunna, exempelvis för att satsa på ett mer avkastande sparande på börsen. Men detta medför risker. Frågan är inte om amortering alltid är det bästa valet, utan snarare hur du balanserar säkerhet mot potentiell avkastning. Om du väljer bort amortering bör du ha en tydlig plan för hur pengarna i stället ska användas för att trygga din framtid.
Vanliga frågor om amorteringsgrundande värde
Hur ofta kan jag uppdatera mitt amorteringsgrundande värde?
Som regel kan amorteringsgrundande värde endast ändras vart femte år. Detta kallas för ”omvärderingsundantaget” enligt Finansinspektionens föreskrifter. Om du vill värdera om bostaden tidigare måste det finnas särskilda skäl, till exempel en omfattande renovering som väsentligt förändrat bostadens värde.
Kan amorteringskravet tas bort helt?
Ja, om du har en belåningsgrad under 50 % och en skuldkvot under 4,5 gånger bruttoinkomsten krävs ingen amortering, enligt dagens regler. Vissa banker har dock egna policyer som gör att de förespråkar fortsatt amortering även under denna nivå.
Vad händer med amorteringskravet om jag flyttar?
Vid köp av en ny bostad och nytt lån fastställs ett nytt amorteringsgrundande värde utifrån den nya bostaden. Det innebär att din amorteringsnivå kan förändras beroende på bostadens värde, din inkomst och lånets storlek.
Kan jag välja att amortera mer än vad som krävs?
Ja, du kan alltid välja en högre amortering än den lagstadgade. Många banker erbjuder flexibel amortering vilket gör det enkelt att justera beloppet i Internetbanken. En ökad amortering innebär snabbare skuldfrihet och lägre räntekostnader över tid.
Vad är skillnaden mellan taxeringsvärde och amorteringsgrundande värde?
Taxeringsvärdet är det värde som Skatteverket fastställer, ofta mycket lägre än det marknadsvärde bostaden har. Det används främst för beskattning. Amorteringsgrundande värde å andra sidan är ett affärsvärde som ligger till grund för hur mycket du måste amortera.
