Att sälja en bostadsrätt är ofta en central ekonomisk händelse i livet och det är viktigt att förstå hur mycket pengar som faktiskt blir kvar efter att allt är betalt. Det är vanligt att man stirrar sig blind på försäljningspriset, men det finns en rad avgifter, skatter och lån som måste dras bort för att räkna ut det verkliga överskottet.
Vad påverkar vinsten vid försäljning av en bostadsrätt?
Flera faktorer påverkar hur mycket pengar du får kvar i handen efter att du sålt din bostadsrätt. Nedan går vi igenom de viktigaste avdragen och vad du bör ha koll på.
1. Försäljningspris minus inköpspris
Det första steget är att räkna ut den så kallade kapitalvinsten. Det innebär att du drar av det ursprungliga inköpspriset från det pris du sålde bostaden för. Även förbättringsutgifter och andra kostnader i samband med köpet kan påverka denna uträkning.
Exempel: Om du köpte bostadsrätten för 2 000 000 kronor och säljer den för 3 000 000 kronor har du en kapitalvinst på 1 000 000 kronor, innan andra avdrag.
2. Avdrag för förbättringsutgifter
Du får göra avdrag för förbättringar du gjort i bostaden. Dessa delas in i två kategorier:
- Grundförbättringar: Exempelvis renovering av kök eller badrum.
- Reparations- och underhållskostnader: Dessa måste ha skett inom de senaste 5 åren och avse en förbättring av bostadens skick jämfört med tidigare.
Du måste kunna styrka utgifterna med kvitton eller avtal.
3. Mäklararvode
Ett vanligt avdrag är mäklararvodet som du betalar till fastighetsmäklaren. Detta kostar vanligtvis mellan 1–3 % av försäljningspriset beroende på mäklarens prisstruktur.
4. Andra försäljningskostnader
Utöver mäklararvode kan det tillkomma övriga kostnader, som styling, fotografering eller juridisk rådgivning, som också är avdragsgilla.
5. Skatt på vinsten
Efter att alla avdrag har gjorts beskattas kapitalvinsten med 22 %.
Exempel: Om din vinst efter avdrag är 500 000 kronor betalar du 110 000 kronor i skatt, vilket ger dig 390 000 kronor kvar.
Mer om hur reavinstskatten beräknas kan du läsa på vår sida om skatt på vinst vid försäljning.
6. Kvarvarande lån och pantsättning
När bostaden säljs måste eventuella bolån lösas. Det innebär att den nya köparen övertar en bostad fri från lån, vilket kräver att du betalar tillbaka hela det återstående lånebeloppet till banken innan du kan ta ut någon vinst.
Så räknar du ut hur mycket du får kvar
För att få en tydlig bild kan du använda följande formel:
Försäljningspris – (Inköpspris + förbättringsutgifter + mäklararvode + övriga avdrag) = Vinst
Vinst – skatt (22 %) – kvarvarande lån = Belopp du får kvar
Exempel:
Försäljningspris: 3 000 000 kr
Inköpspris: 2 000 000 kr
Renoveringar: 100 000 kr
Mäklararvode: 60 000 kr
Lån kvar: 1 500 000 kr
Kapitalvinst: 840 000 kr
Skatt: 184 800 kr
Kvar: 1 315 200 kr
Skjuta upp vinstskatten – uppskov
Om du säljer din bostadsrätt med vinst och köper en ny permanentbostad kan du ha möjlighet att få uppskov med att betala skatten. Det innebär att du inte betalar skatten direkt, utan skjuter upp det till senare, exempelvis när du säljer den nya bostaden.
Det finns dock en gräns på hur stor vinst du får skjuta upp beroende på priset på nya bostaden – och reglerna kan förändras.
Vanliga missar vid beräkning
Många räknar fel när de inte tänker på:
- Skattens storlek: Skatten beräknas på den vinst som återstår efter alla avdrag – inte på hela försäljningsvinsten.
- Underlag saknas: Kvitton på renoveringar krävs för att göra avdragen gällande.
- Glömda avdrag: Mäklararvode, homestyling, flyttkostnader – det är lätt att glömma avdragsgilla kostnader.
FAQ – Vanliga frågor om vad som blir kvar efter försäljning
Behöver jag alltid betala skatt vid försäljning av bostadsrätt?
Ja, om du säljer med vinst blir du skyldig att betala kapitalskatt på vinsten. Den ligger idag på 22 %. Men om du säljer med förlust kan du istället få göra en kapitalförlust, som kan påverka din skatt positivt.
Kan jag minska min skatt på något sätt?
Ja, genom att göra korrekta avdrag för förbättringar, renoveringar och försäljningskostnader minskar du den vinst som skatten beräknas på. Du kan även ansöka om uppskov om du köper en ny bostad.
Vad händer om jag har lån kvar när jag säljer?
Dessa måste lösas innan försäljningen slutförs. Banken får betalt från köpeskillingen, vilket innebär att du får ut eventuellt överskott först efter att lånet är reglerat.
Gäller samma regler om jag säljer med förlust?
Nej. Vid försäljning med förlust kan du inte göra uppskov. Istället får du dra av 50 % av kapitalförlusten i deklarationen, vilket kan reducera din totala skatt.
Hur vet jag vilka avdrag jag får göra?
Skatteverket har tydliga regler och exempel för vilka typer av förbättringsutgifter som är avdragsgilla. Du måste dock alltid kunna visa upp kvitton eller annan dokumentation om de begärs in.
