Att låta omvärdera din bostad kan vid första anblick verka som ett smart sätt att minska belåningsgraden, få bättre lånevillkor eller frigöra kapital. Men det finns flera potentiella nackdelar med att värdera upp huset som är viktiga att känna till innan du tar beslutet. I denna artikel går vi igenom de vanligaste riskerna, ekonomiska konsekvenserna samt juridiska och praktiska aspekter kopplade till bostadens marknadsvärde.
Vad innebär det att omvärdera bostaden?
En omvärdering innebär att din bostads marknadsvärde bedöms på nytt. Detta görs ofta för att visa banken att bostaden har ökat i värde sedan köpet, vilket i sin tur kan påverka dina lånevillkor. Att värdera upp huset används exempelvis för att:
• Sänka belåningsgraden och därmed minska kravet på amortering
• Förhandla om bolån med bättre ränta
• Frigöra kapital genom att utöka bolånet
Trots dessa potentiella fördelar är det viktigt att förstå de nackdelar och risker som kan följa med en uppvärdering.
Risk för att bostadsmarknaden förändras
Bostadsmarknaden är svår att förutse och kan förändras snabbt beroende på ekonomiska faktorer, ränteläge och efterfrågan. Om du värderar upp ditt hus under en stark marknad riskerar du att fastigheten tappar i värde om marknaden svalnar.
Enligt Konsumenternas.se har flera hushåll upplevt problem när de gjort en uppvärdering för att minska amortering men kort därefter sett bostadens värde falla, vilket bidragit till en ökad skuldsättning i förhållande till nuvarande bostadsvärde.
Konsekvens: Risk för att bli överskuldsatt
Om bostaden minskar i värde efter en uppvärdering och du samtidigt har tagit nya lån baserat på det högre uppvärderade värdet, kan det leda till att du har en bostadslån som överstiger husets faktiska värde. Det kallas negativ egenkapital och kan vara särskilt problematiskt vid bostadsförsäljning eller kraftiga räntehöjningar.
Bankens krav förändras inte alltid
Många gör en ny värdering i hopp om att minska sin amortering, men det är inte garanterat att banken godkänner den nya värderingen som grund för nya villkor. Bankerna har olika riktlinjer för hur ofta man får göra en värdering och vilka kriterier som måste uppfyllas. Vissa banker kräver exempelvis en professionell värdering genom mäklare eller värderingsman, vilket kan innebära kostnader.
Relaterad kostnad: Professionell värdering
En formell värdering kostar mellan 2 000 och 5 000 kronor, beroende på mäklarfirma eller värderingsföretag. Detta är viktigt att väga in, särskilt om förväntad värdeökning är marginell vilket kan göra hela processen kostnadsineffektiv.
Högre ränterisk vid ökat lån
Om du omvärderar och samtidigt utökar ditt bostadslån baserat på ett högre marknadsvärde, ökar din totala skuldsättning. Detta i sig påverkar din ekonomi, särskilt om räntan ökar. En låg ränta idag innebär inte att samma ränteförutsättningar gäller om ett par år.
Enligt uppgifter från Privata Affärer är det viktigt att inte maximera sin låneutrymme baserat på nuvarande ränteläge utan ha utrymme för framtida ränteförändringar – något många förbiser när de låter omvärdera sin bostad för att ta ut pengar.
Påverkan på försäljningen
En uppvärdering kan skapa orimliga förväntningar kring bostadens värde, både för dig som ägare och potentiella köpare. Om du planerar att sälja inom en snar framtid finns det en risk att riktpriset blir för högt, vilket kan fördröja försäljningen eller tvinga fram prissänkningar – något som skadar förtroendet för objektet.
En uppblåst värdering kan även påverka fastighetens marknadsföringsstrategi negativt.
Juridiska konsekvenser och Skattepåverkan
Om du värderar upp ditt hus och tar ett ytterligare lån för att finansiera exempelvis renoveringar eller andra investeringar, kan det påverka hur Skatteverket betraktar avdrag och reavinst vid en framtida försäljning.
Vid uppvärdering i kombination med förbrukning eller vidareinvestering kan gränsen mellan privat kapital och investering bli juridiskt oklar. Läs mer om hur din bostadsaffär påverkas skattemässigt i vår artikel Vinstskatt bostad – så funkar det.
FAQ: Vanliga frågor kring uppvärdering av bostad
Är det alltid banken som gör värderingen?
Nej, det är vanligt att man anlitar en oberoende mäklare eller värderingsman för att ta fram ett värdeutlåtande. Flera banker kräver också att värderaren är registrerad och att värderingen inte är äldre än tre månader för att anses som giltig.
Kostar det något att omvärdera sitt hus?
Ja, en professionell värdering kostar som regel mellan 2 000 och 5 000 kronor. Vissa banker erbjuder dock enklare värderingar digitalt, men dessa är ofta inte tillräckliga om du vill göra förändringar i låneupplägg.
Hur ofta får jag värdera om min bostad?
Bankerna har varierande regler, men generellt får du bara omvärdera var femte år om ingen betydande renovering har gjorts. Vissa banker kan dock godkänna omvärdering oftare, men kräver då bevis på fastighetens värdehöjande förbättringar.
Påverkar en bostadsuppvärdering mitt amorteringskrav direkt?
Inte nödvändigtvis. För att påverka amorteringskravet måste den nya värderingen leda till att belåningsgraden sjunker under vissa gränser (70 % eller 50 % beroende på belåningsgrad). Banken måste även godkänna ändring av amorteringsplanen baserat på den nya värderingen.
