Att förstå vad som utgör en skälig hyra är avgörande för både hyresgäster och hyresvärdar. Oavsett om du hyr en bostadsrätt i andra hand eller funderar på att själv hyra ut, är det viktigt att känna till de rättsliga ramarna som avgör vilken hyresnivå som är tillåten. En hyra som överskrider det som kallas skäligt kan resultera i återbetalningsskyldighet och rättsliga åtgärder.
Hur definieras skälig hyra enligt svensk lag?
I Sverige regleras skälig hyra främst genom hyreslagen (12 kap. Jordabalken), men rättspraxis från Hyresnämnden spelar också en viktig roll. Syftet med lagen är att skydda hyresgästen från oskäligt höga hyror, särskilt vid andrahandsuthyrning.
Grundprincipen är att hyran ska stå i rimlig proportion till:
- lägenhetens bruksvärde
- kostnader för drift och underhåll
- kapitalkostnader vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt eller villa
För hyresrätter tillämpas bruksvärdesprincipen. Detta innebär att hyran ska motsvara hyran för liknande lägenheter i området. För bostadsrätter eller villor som hyrs ut i andra hand fastställs hyran utifrån en skälig avkastningsnivå på lägenhetens marknadsvärde samt faktiska driftskostnader.
Bruksvärdesprincipen för hyresrätt
När du hyr en hyresrätt i andra hand får hyran inte löpa amok. Istället ska den ligga i linje med vad andra hyresgäster i huset eller liknande bostäder i närområdet betalar. Det är denna metod, kallad bruksvärdesprincipen, som ligger till grund även när tvister bedöms i Hyresnämnden.
Enligt artikeln om regler för andrahandsuthyrning på Boekonomi.se måste avtalet spegla en korrekt hyresnivå för att uppfylla gällande krav. Om hyresgästen anser att hyran är för hög, kan denne vända sig till Hyresnämnden som kan besluta att sänka hyran retroaktivt, ibland upp till två år tillbaka i tiden.
Skälig hyra vid uthyrning av bostadsrätt
Vid andrahandsuthyrning av en bostadsrätt finns ett specifikt beräkningssätt som baseras på en kombination av:
- kapitalkostnader (beräknade som en skälig ränta, ofta runt 4 % av marknadsvärdet)
- faktiska driftkostnader som avgifter till bostadsrättsföreningen, el, bredband och vatten
Exempelvis, om en bostadsrätt är värd 2 miljoner kronor, anses en kapitalkostnad på 4 %, alltså 80 000 kr/år (drygt 6 600 kr/mån), som rimlig. Läggs driftkostnader till, säg 2 000 kr/mån, blir den totala skäliga hyran cirka 8 600 kr/mån.
Att ta väsentligt mer än denna summa utan särskilt goda skäl betraktas som oskäligt och kan leda till återbetalningskrav från Hyresnämnden.
När är det tillåtet att ta ut högre hyra?
Det finns vissa situationer där en något högre hyra kan accepteras. Ett exempel är om lägenheten hyrs ut möblerad. I sådana fall godkänner Hyresnämnden ofta ett påslag på 10–15 % av hyran. Det påslaget ska dock vara motiverat av faktiska inventarier och deras skick.
För att ett hyrespåslag ska bedömas som rimligt behöver faktorer som följande vägas in:
- Kvaliteten på möblerna
- Tillgång till hushållsmaskiner och andra bekvämligheter
- Om lägenheten är utrustad med exempelvis diskmaskin, torktumlare eller andra moderna tillval
Dock är det viktigt att kompensera med försiktighet – överstigande påslag kan ogiltigförklaras av Hyresnämnden.
Vad händer om du tar ut för hög hyra?
Om du hyr ut till en hyresgäst som anser att hyran är oskäligt hög, kan denne lämna in ett klagomål till Hyresnämnden. Om de finner att hyran överstiger vad som är skäligt, kan värden bli skyldig att återbetala mellanskillnaden retroaktivt, i upp till två år.
Detta gäller särskilt för bostadsrätter eller villor i andra hand, där hyresgäster ofta betalar betydligt högre summor än för motsvarande hyresrätter. Överhyra är olagligt, och enligt lagändringar från 2019 krävs inga särskilda skäl från hyresgästen för att begära prövning.
I vissa extrema fall kan det även klassas som hyresfusk, vilket kan få rättsliga följder.
Hur kan man räkna ut en skälig hyra?
För att räkna fram vad som är skäligt behöver du bedöma några grundläggande utgifter. Om du hyr ut en bostadsrätt kan följande steg vara till hjälp:
Steg 1: Bestäm marknadsvärdet
Börja med att utgå från vad bostaden realistiskt skulle kunna säljas för. Värderingsintyg eller liknande objekt i området kan ge vägledning.
Steg 2: Räkna på kapitalkostnad
En tumregel är att använda 4 % av marknadsvärdet som ett årsbelopp för skälig kapitalavkastning. Dividera detta med 12 för att få en månadskostnad.
Steg 3: Lägg till faktiska driftskostnader
Summera kostnader för avgift till föreningen, el, bredband, vatten, med mera. Detta läggs ovanpå kapitalkostnaden.
Steg 4: Eventuella påslag
Om det finns möbler eller andra värdehöjande inslag, gör ett påslag på hyran, vanligtvis inte över 15 %.
Vad ska ingå i ett hyreskontrakt?
För att undvika framtida konflikter bör hyresavtalet innehålla tydliga uppgifter om hyresnivå, vad som ingår (t.ex. el eller bredband), och eventuella påslag. Det är särskilt viktigt vid andrahandsuthyrningar då bevisbördan ofta ligger på hyresvärden.
Ett korrekt formulerat avtal skyddar båda parter och kan med fördel tas fram med hjälp från vår guide Hyreskontrakt för andrahandsuthyrning.
FAQ om skälig hyra
Vad händer om jag tagit ut för hög hyra?
Om det visar sig att du tagit ut mer än vad som bedöms som skälig hyra, kan du bli återbetalningsskyldig. Hyresnämnden kan besluta att du måste betala tillbaka mellanskillnaden för upp till två år bakåt.
Kan jag ta ut mer om lägenheten är nyrenoverad?
Ja, i viss mån kan en renovering påverka bruksvärdet positivt, vilket kan motivera en något högre hyra, särskilt för hyresrätter. Men det kräver att förbättringarna är väsentliga och långsiktiga, inte kosmetiska.
Får jag lägga till en schablon för slitage?
Nej, det är inte tillåtet att på eget initiativ lägga till schablonmässiga avdrag eller påslag för slitage. Endast faktiska kostnader och tydliga värdehöjningar får påverka hyran.
Hur kontrollerar jag om hyran är skälig?
Du kan göra en beräkning själv enligt den modell som nämns ovan, eller kontakta Hyresnämnden. Som hyresgäst kan du också jämföra med andra bostäder i området via till exempel Bostadsportal eller Blocket Bostad. Vid osäkerhet är det säkrast att få en juridisk bedömning.
Gäller hyreslagen även vid korttidsuthyrning?
Ja, även korttidsuthyrning omfattas av hyreslagen, oavsett om uthyrningen sker via en plattform som Airbnb eller privat. Hyran måste fortfarande vara skälig i relation till bruksvärdet och omfattningen av uthyrningen.
Vad är skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt i hyressättning?
I en hyresrätt regleras hyran av bruksvärdet vilket styrs av vad andra liknande lägenheter i området kostar, oftast via ett kollektivt avtal. Vid uthyrning av bostadsrätt baseras hyran istället på ägarens kostnader och ett visst kapitalavkastningspåslag.
